万科和保利是央企吗(不是万科，也不是保利！央企华润19.2亿摘得新塘立交项目！)

不是万科，也不是保利！央企华润19.2亿摘得新塘立交项目！

不是万科，也不是保利！央企华润拿下新塘立交项目股权再次杀入增城！

来源增城房产

 19.2亿转让60%股权 

 新塘立交项目合作房企曝光 

还记得2019年12月23日，广州臻通实业发展有限公司，以41.24亿元拿下增城区新塘镇新墩村、南安村编号83101203A19206地块（新塘立交地块）。

就在今年7月，该地块竞得公司的60%股权将被出让。对于合作房企，当时市场上消息称，万科集团将会是其合作房企。

皆因地块的股权人之一湾区发展，曾在此前2019年6月18日发布公告，其与万科企业股份有限公司签订了一份战略合作框架协议，双方同意就广深高速公路交通沿线土地集约化开发利用研究与项目合作，及公司指定的其他土地开发项目开展全面战略合作。

▲新塘立交居住地块示意图

今日，房产君获悉，笑到最后的房企是是央企华润！

参与本次股权转让竞拍的开发商有3家，分别是华发、保利和华润，最终的成交价为股权转让底价+7亿多的溢价，楼面价约1.7万元/平。

即再加上股权溢价金额7亿，总得成交对价19.2亿。据参与本次竞拍的开发商透露，项目未来售价或去到3.7-3.8万元/平上下。

 立交上盖 

 60万平巨无霸宅地 

该宗地具体位于新塘立交，新塘大道以北，107国道以南。

地块曾于去年10月份公布详细控规，规划居住人口1.76万人。

并规划有24班幼儿园、30班小学、文化活动站、社区卫生服务站等公共服务设施，是一个大型的居住项目。

值得注意的是，该项目地理位置极具优势。

新塘立交地块位于新塘大道以北、107国道以南，广深高速与广深大道西两条主干道交界处，临近已开通的地铁13号线沙村站，交通更是非常便利。

周边分布有新雅新世界实验学校、温可尔幼儿园、远涛百货商场、广州市豪鼎针织厂等生活配套设施及厂区。

那么，目前该地块进展如何呢？

 5月现场实拍地块已经平整 

 对标兰亭盛荟打造巨无霸项目 

5月18日上午，广深新塘立交改造工程管理处正式揭牌，标志着新塘立交改造工程项目全面铺开，该项目力争6月底开工建设。

图片来源：广东省公路建设有限公司

同时房产君在5月20日也曾到往过现场，并且观察到施工队已经进入场地，且开始对地块进行平整。

▲新塘立交航拍图

按照规划，2020 年6月新塘立交改造将开工建设，至2023年6月建成通车，估算总投资29.979亿元。

随后，该地块将上盖建设住宅小区，2025年新建住宅小区建成投入使用。

|新塘立交改造示意图

不过由于小区的建设受限与新塘立交改造工程的进度，预计即使是快男万科入场，住宅项目面世也要在等到2021年，而且此类工程开发周期极长。

如2015年动工的兰亭盛荟，总建筑面积为36.96万㎡，历经5年才建设成型。而新塘立交项目总建面近60万㎡，你们认为开发时间要多久呢？

再加上周边白江村、东洲村等旧村已经与企业达成合作关系，未来几年也应该会有动作，届时新塘又会呈现一幅怎样的景象呢？值得令人期待。

|新塘立交地块规划示意图

最后，附上新塘立交最新周边单位目前的价格：

新塘7月部分一手房价格

项目

2020年7月均价

东方名都

2.5万/平

品秀星图

2.8万/平

顺欣花园

2.3万/平

金泽惠百氏

2.38万/平

尚东·We家

2.4万/平

中森名苑

1.95万/平

丰盛101

2.4万/平起

翡翠绿洲

2.2万/平起

碧桂园云顶

2.8万/平起

时代风华

2.4万/平

新塘力迅·π

价格未定

新力海石洲悦

价格未定

保利天际

3.2万/平起

合生湖生国际

1.9万/平起

数据来源：安居客

这不是央企华润第一次落子增城，摘得新塘立交巨无霸项目又会给我们带来什么惊喜？让我们拭目以待！

课程大纲

本次课程会收取一定费用，请知悉！

免责声明：本文来源自增城房产，我们对文中观点保持中立，对所包含内容的准确性、可靠性不提供任何明示或暗示保证，请仅作参考，侵权请联系本号，我们会尽快做删稿处理。

碧桂园保利谁强？

保利强。保利是央企龙头，具有军工背景，秉承标准和杰出的经营作风，始终维持高速与平稳的发展形势，快速完成全国战略性格*；碧桂园是民生地产楷模，来源于顺德，扎根顺德，以务实及高度社会责任心闻名国内。碧桂园在2022中国房地产开发企业综合实力10强名单中，位列第四名，前三分别是万科、中海、保利。所以是保利强。

哪些地产公司是国企?

央企以及央企下属企业里已经没有地产企业了，地方上还有。很著名的万科地产是很大的私企。

万科是国企吗

怎么可能是国企。万科是正规的上市企业，华润持股不过10%左右，不能影响决策，不是控制关系。

万科对比保利发展，到底谁更优秀？

一、杜绝高估，pe必须低于16倍

二、公司属于高杠杆类型

营业收入/净利润，要同步增减，并且最优秀的企业，净利润增速会超过营业收入增速。

但是万科近两年营业收入还能稳定增长，由于土地成本上升，房价下行压力大，利润增速缓慢，甚至负增长。

万科地产

保利发展

万科负债率

流动比率大于1.15，现金流较好，资产负债率逐渐下降，经营策略较稳定。

保利发展短期偿债能力更强，负债率更低。

万科应收账款

万科应收账款周转率下降，应收账款同时也大幅上升，经营情况明显恶化，这种情况下，必须努力降低有息负债率，提高现金货币类资产储备，以防流动性危机。

保利发展应收账款周转率较低，应收账款总额比万科更低。

近几年房地产寒冬，万科利用前几年的大量现金储备，大量收购便宜的土地，等待行业需求复苏，这个策略比较政策，前提是自身预留足够的现金储备。

万科手里截止21年9月底，还留着1323亿现金，完全能够应对市场的风波。

保利在现金储备方面也非常充裕，同时资本开支明显低于万科，从数据分析，保利的经营效率更优，短期偿债能力更强，作为央企，他的负债成本必然更低，融资效率更高。未来的不足，可能机制和管理不如万科。

万科自由现金流多年为正，企业负债成本低，风险低。每股收益稳定增长，优秀企业的代表。每股收益/股价=3.62/22=16.45%

保利的自由现金流非常不稳定，跟万科比差太远。同时，每股收益/股价=2.4/15.5=15.48%低于万科。综合来看，万科更优。

股价近似净资产，这是当做周期股对待。收现比稳定大于1，且出现增长，代表企业经营都是“真钱”业绩良好。

保利发展目前股价15.5低于净资产，估值很低。并取得净资产多年稳定增长，同时收现比稳定大于100%，非常优秀。万科和保利不分仲伯。

多年经营现金流之和大于投资和筹资现金流。收现比稳定大于1，说明公司自身造血能力强，经营良好。

保利多年经营现金流为正，且大于投资和筹资现金流净额，但是少数年份负值，不如万科经营稳定。

三费逐年下降，总占比10.2%，不算高。

三费总和10%上下，跟万科一样优秀。

对比所有评估项目，综合考虑大股东背景，每个项目总分10分

万科总分89.5

保利发展90.7

所以两者投资价值接近，那么选择估值更低的龙头公司为优。

多年稳定高分红。

万科经现比稳定大于1优秀。但是21年情况大幅不乐观，需要警惕四季度表现。

保利发展经现比不稳定并且小于年份较多，明显不如万科经营稳健。

房地产行业空间巨大，目前集中度非常低，万科占比2%，未来龙头占比至少15%，并且龙头的利润增速大于行业平均。

公司核心竞争力：万科（高效管理，战略眼光，品牌，规模，优质的现金流，低成本融资成本，物业和商业地产以及公寓都是协同效应的有效拓展。

未来，共有产权房和公寓是有一定前景，可以较轻资产运营。

大城市消费升级，改善需求潜力巨大。物业需求，市场非常大。费用控制，两家公司都优秀，但是万科适应市场及时变革和业务多样性优于保利。

               保利（低成本融资成本，品牌，央企，现金流不是非常好）

目前行业和公司都处于成熟期，未来优秀型，依靠高效经营和品牌带来强大竞争力。

三、最大潜在风险

1.就是政策一直打压房价，压制了正常的改善和住房需求，这个类似存酒，早晚还是自己的，只是暂时不能喝。

2：现金流危机，破产被收购。

3.经营不善，业绩连续亏损导致退市。

四、投资逻辑支点

万科：

1.品牌，低成本资金优势。

2.高效稳健管理层。

3.品牌物业加持。

4.自建商业地产协同效应，提升居住便利性。

5.高品质住宅。产品更有竞争力。

6.规模优势。

保利：

管理不够高效稳健和具备战略前瞻性。

中长期看，房地产符合人类高品质居住需求，全球发达、老龄化国家大城市核心地段房产仍然是重要的资产。

短中期被政策打压。

房地产都是高杠杆生意模式。

个股至少还有5倍增长的空间。随着规模增大，成本不会显著增加，反而会能够缓慢降低。品牌房产能够比同等位高价1000-2000元，品牌溢价。

行业门槛越来越高，需要大量资本和一定品牌积累。同时，规模优势作用大，小公司毛利太低，抗风险能力弱。经济周期密切相关。管理层管理良好，股权结构稳定。

五、 R长期稳定15%以上，G净资产有5倍以上增长空间。管理层具备战略眼光，让人放心。

六、 估值

悲观估值  业绩腰斩，估值下跌到5倍 0.5*56.5*21=8元（最大仓位5%1.5万）

越跌越买最坏情况，仓位最重10%也就3万元

中性估值   业绩下跌3成 估值6倍     21*0.7=14.7元

乐观估值   业绩增速个位数 估值6倍   股价21元左右震荡

非常乐观   业绩增长13%   估值提升到11倍 股价21*1.7=35.7元

万科的估值区间大概就是3000+640+400=4040亿——6000+960+400=7360亿。 

万科目前的市值是3087亿，比最低估值8折还要低，安全边际非常高。

投资最核心逻辑：行业集中度提升，改善需求和大城市化进程。

定性的角度看，中国的大城市还非常缺房子，中国人还非常缺大房子、好房子。

中国房企的龙头市场占有率还非常之低。

对比国际成熟发达国家，龙头企业市场占有率至少还有3－5倍的提升空间。

所以现在投资房地产股票，就拣两项指标选：

（1）经营稳健、现金流充沛、各项指标都符合监管要求的；

（2）龙头企业。

谈到现金流，有朋友吐槽说：前三季万科经营性现金流净额同比下降96%，第三季度更是陡降150%，这还叫现金流充沛？

这个问题很好理解：今年前三季，万科“购买商品、接受劳务支付的现金”共计2674亿，比上年同期的1822亿，多出了整整800亿。

通俗地说，买的地、盖的楼多，当然往外花销的就多喽。

但这是坏事吗？

随着房地产冬天的延续，手握1500亿现金、同时有息负债率又只有13.6%的万科，也许可以有更多购买便宜资产的机会。

七、 风险机会比

  概率    赔率  得分

  80%           2倍  160分

打分系统：满分50分

 公司质地    行业空间 核心竞争力

 长期收益    估值低估水平  

例如：

万科1万  竞争（品牌管理财务）

8.5分   8分  2+3+3

12%25%      90%     38.2分最大39.2分

公司分析30问（公司分析检查清单）

反向筛查指标

杜绝高估、杜绝短期持仓（3年以上）、杜绝非计划内投资（目标价位和计划仓位）、杜绝垃圾股、杜绝杠杆、杜绝短期资金（3年不用的资金）、杜绝频繁操作（买入持有预备坐电梯）、杜绝急躁投资。

 1）我是否愿意花大量时间研究这家企业和这个行业？（困难度，兴趣）

   愿意，人类最基本的需求，我也有最深刻体会。

 2）现在公司决定聘我担任CEO，三个月后到任。现在我需要赶紧知道哪些东西？

     新房销售数据，利润率，库存土地，现金流和短期债务，有息债务。

3） 公司现有生意的获利，“真”钱的比例有多大？

很多房企过度扩张，经营恶化，价值毁灭，比如恒大，万科真钱比例高业绩稳定。

4） 公司的核心客户是谁？

普通消费者议价能力弱，盈利更高。

5） 说服目标客户购买公司的商品或服务的难度大吗？

不大，有一定品牌认可度。

6） 客户的留存率如何？一次消费品

   7）公司帮助客户解决了什么麻烦？居住需求

   8）客户对公司商品或服务的依赖程度高吗？不高

   9）公司生意是否具备可持续的竞争优势，若有，主要是什么？

具备，已分析

10） 公司可否在不流失客户的情况下，上调商品或服务的价格？

提价能力不强

   11）行业内竞争激烈吗，主要的竞争手段是什么？不是很激烈，因为一房一价。

   12）行业主要竞争对手是谁，对手靠什么成为主要竞争对手的？保利，品牌和央企背景。

   13）你认为观察这家公司的核心数据和事件应该是什么，为什么？

   预售合同金额是否稳定增长。

14） 公司面临哪些主要风险？

房价泡沫破灭，政策打压风险。

15） 公司的负债是否过高，是否有大量或有债务，利息保障比是否足够安全？

负债不高，现金流充沛

   16）公司资本再投资的回报率是否令人满意？较为满意。

   17）公司是否采用了保守的会计政策？

保守，稳健。

18） 公司营收主要依赖持续性营业收入，还是非经常性收入？

持续性营收

   19）公司是否具备占用上下游款项的能力？具备，预售房

20） 公司维持现有盈利能力所需资本支出高不高？

占用上下游，资本开支不大。

   21）搜集主要管理人员履历及相关资料，认为是否是可信任之人？可信，优秀

22） 主要管理人员是怎么走上现在的岗位的？一步步锤炼上来

23） 主要管理人员薪酬待遇如何？是否持有公司股权，如何获得的？

24） 主要管理人员的相关决策，是否是基于股东利益作出的？基于股东

25） 主要管理人员过去向股东传达的信息，是否清楚明确、前后一致？一致

26） 主要管理人员的经营活动是否为独立思考（未受同行行为干扰）？独立思考，战略思考和布*，第一个喊出行业寒冬并储备足够现金的。

27） 公司过去的成长主要来源于内生性增长还是并购扩张？内生

28） 公司过去及现在的并购，是否获得预料中的成功？成功

29） 公司的并购活动是基于什么目的展开的？资金如何筹集？最近无并购

30） 行业和公司未来的增长点在哪里？集中度提升，消费升级，大城市化

国企房地产公司有哪些？

由国资委认定能开发 房地产项目的国企房地产公司有21家。按知名度排列它们分别是：

1、保利地产：隶属中国保利。

2、金茂集团：隶属于中国中化集团。

3、华润置地：隶属华润集团。

4、中海地产：隶属中国建筑工程总工司。

5、招商蛇口：隶属于招商*。

6、中国铁建：全称中国铁道建筑集团有限公司。

7、中国中铁：全称中国铁路工程集团有限公司。

8、中粮集团：全称中粮集团有限公司。

9、电建地产：隶属于中国电力建设集团。

10、中业置业：隶属于中国冶金科工股份有限公司。

11、华侨城：全称华侨城集团公司。

12、中交地产：13、五矿地产4、葛洲坝地产15、港中旅集团有限公司。16、南光集团有限公司。17、中航工业，18、神华集团，19、中煤集团。20、鲁能集团，21、新兴集团

中国排名靠前的房地产企业哪些是国企呢？都是什么性质的企业呀？

可能有一部分是国有资产控股！！具体哪一个我还真不太清楚！！！不好意思哦！

万科中海金茂华润保利，谁是地产圈最牛逼的国企？

中国地产圈中，国企是一股牛逼的势力，而且往往市场越不好，国企越牛逼。

很多朋友喜欢国企的扎实稳健，涛哥经常被粉丝咨询，这个国企好不好，那个国企能不能去？

今天涛哥就跟大家聊聊地产圈那些最牛逼的国企。

很久以来，万科都是中国民营企业治理的标杆和典范，以最强的职业经理人体系而闻名。

没想到风光无限的“万亿大万科”，却被卖菜起家的宝能霸王硬上弓，无奈之下只好委身国企，与深圳地铁合并。

如今深铁持有万科30%股份，总裁也换成具有近20年国企经验，曾担建行副行长的祝九胜，有人这样评价：现在的万科，从股权到颜值，都可以说是很国企了。

股权的变化只是表面，国企万科的内在也确实变得不同。比如各地建立起了d支部，有时组织大家一起学学官方精神，用人方面也开始能够接受一些职业化不强的资源型人才，很多人说万科变了，但是在这个时代，谁又能不变呢？

不管怎样，让出了“宇宙第一房企”宝座的万科，如今扎扎实实的坐稳了“地产第一国企”的宝座，2018年1-5月已经卖出2400亿，全年破6000亿毫无悬念。

更重要的是，通过与深铁的合并，万科拿到了未来更大的筹码。国企背书，融资成本更低，与政府沟通更有优势，勾地和各类新业务开展都会更加顺畅，同时也具备了TOD市场最强的资源背景。

今天我们看到，万科的新业务全面开花，几乎占领了未来地产的各个风口，商业、养老、租赁、装修、产业、物业、教育、物流，什么都做了，而且做的都很牛逼。

在涛哥看来，万科是一家不断追求均好的公司，而融入了国企血液的万科，变得更加没有死角。

中海地产的利润是如此优秀，即使销售额从巅峰时的行业第三，掉到今天的第七，但中海从未让出过利润之王的宝座。

2017年，中海净利润326亿，蝉联行业第一，这个数字有多牛？

1、行业三甲碧桂园、万科、恒大，销售额是中海的2.5倍，利润却远输给中海；

2、融创(第四)、龙湖(第八)、华夏(第九)三家标杆房企，利润加起来都没中海多。

除了赚钱能力一流，中海在人才培养方面也是独树一帜，包括万科、龙湖、碧桂园、阳光城在内的各个标杆房企，都大量引入过中海背景的高管。

中海在郝建民时代，经历了一系列的分分合合，比如收购中建、中信地产业务，成立工程、营销公司等，不断的组织变化让这家实力雄厚的国企元气大伤，错过了房价暴涨的黄金三年。

如今随着颜建国回归，中海重新找到了定心丸。据涛哥了解，颜建国重整中海组织架构，恢复到郝建民动刀前的状态，很多前两年离职老同志纷纷考虑回流，而中海内部也适当放开了拿地时的利润限制，对规模有了更高追求。

有人说，“中海是一头沉睡的雄狮”。

在涛哥看来，像中海这样一个人才雄厚、产品优秀、资金无忧的隐形霸主，只要稍微放弃些利润率，提高些负债率，完全可以秒天秒地秒恒碧。

中化集团旗下的金茂，一直是国企中相对激进的异类，没想到今年突然炸了，惊掉了所有人的下巴。

2014年，金茂砸了101亿拿下上海大宁地王，地价相当于其前一年销售额的一半，当时震惊整个地产圈，大家无不佩服道，国企就是牛逼！

然而，拿地牛逼不算真牛，拿了地王还能干出来才叫人服气，金茂做到了这一点。

今日地产圈，谁不知上海最牛逼的项目就是当年地王的大宁金茂府，放眼全国，谁不知道地产界产品系的NO.1就是金茂府。金茂有多牛？看下面这张图你就明白了。

产品牛逼其实也算不上牛逼，当年上海星河湾开盘一天40亿，产品那是没得说，但今天还能听到星河湾的名字吗？

金茂却不同，2013年只有200亿，2017年干到700亿，而今年1-5月已经卖了568亿，预计上半年干到700亿，全年1500亿不是梦！

1500亿什么概念？今年世茂冲1500，旭辉冲1400，阳光城1200，金茂很可能直接超过他们。事实上，1-5月金茂的排名已经从去年底的29，飞升至第13，在竞争最惨烈的30强中飙升16位，这已经不是跳跃，而是蹦极！

涛哥觉得，金茂就是那种别人家的孩子，家庭出身比你好，学习没你用功，加班比你少，结果人不仅产品单科满分，总成绩也甩你一大截，遇到这种人，真是想哭。

华润的背景那是真的牛，作为一家79年历史的红色央企，“华”代表中国，“润”取自毛泽东的字“润之”，华润为新中国的成立作出了独特贡献。

在2017年世界500强中，华润位列86位，万科位列356位，碧桂园则位列467位。华润还曾是万科的大股东，在宝万之争中，王石曾请求华润收购万科，华润大哥十分感动，然后拒绝了他。

涛哥猜测，可能是因为万科的住宅实在太牛，如果跟华润合并，那真搞不清谁收拾谁了。

不过要说商业，华润是当今国内毫无争议的王！

华润分布在全国一二线城市的25座万象城和五彩城，很多朋友应该都去过，品质自然是不错，但更强的是他背后的回报率。

华润2017年报显示，其2012年前开业的商场，年回报率高达31%，而2014年后开业的商场，年回报率为8.6%，预计华润商业的整体回报率高达15%。

估计各位小白不理解这是什么概念，大家只需知道龙湖商业的整体汇报率在6.3%，大悦城商业的整体汇报率在8.6%，华润比他们高出一倍！

涛哥看来，很多房企都试图玩商业，但能赚钱的凤毛麟角，华润有着超级母公司的不断输血，又具备中国商业地产之王的产品力，未来的发展不可限量。

国企之中，血统最纯正的，称为央企。而央企之外的那些，被称为地方国企，比央企自然是低了不少。

地产央企中排名第一的，就是保利。这个央企第一的位置，中海盯了很多年，没想到差距却越来越大。

在竞争激烈的地产圈维持多年的高增长，保利自然有他牛逼之处。早期的保利借着军工背景，在全国轻松获取了不少土地，而后来的保利则是凭借市场化运作挣得了行业地位。

保利在央企中属于比较激进的，负债率一直维持100%左右，凭借着仅4.8%的融资成本，充分利用杠杆确实是明智的选择。

保利的人员很精简，总部据说不到200人，总体人均效能超过5000万，与万科有一拼，这点非常牛逼。

保利投资能力也很强，2017年拿了204块地，一半是通过收并购获取，总体土地储备达到9090万方，局部城市多达92个！

保利旗下的地产金融平台信保基金，管理规模达到637亿，保利物业完成新三板上市，保利代理则与合富辉煌合并，这些都使得保利如虎添翼。

涛哥看来，定位于中低端，城市分布广，周转效率高的保利，最有机会抓住这一波三四线不限购限价的红利，随着今年保利地产和保利置业的整合，这家央企将爆发出更巨大的潜力。

在你看来，地产圈最牛逼的国企是谁？欢迎投出你神圣的一票。

欢迎在下方留言评论

别忘了分享转发支持涛哥哦

为什么要建知识星球？

1、为想了解更多行业知识，获取等多干货资料的地产人提供一个知识共享平台；

你在知识星球里可获得什么？

1、向包括涛哥在内的资深专家提问；

2、查看我们解答的大量职业规划案例；

3、获得涛哥精选的各专业超级干货资料；

4、提升自身专业能力，广交各地地产人；

万科、中海、华润、龙湖的资料都有，现在就扫码加入吧~

万科，还是保利？

万科和保利是A股历史上最好的两个地产公司，估计未来也是。这两家很相似，都是国有背景、融资成本低，布*一二线城市。最近很认真地看了两家公司的历年财报，试图去对比一下两家公司孰优孰劣，顺便窥探一下行业目前的发展态势。

一、运营能力：万科略强

上面图表是万科、保利近十年的ROE。因为销售增速和净利润增速都会受到融资的影响，所以对于我们新股东而言看ROE其实更有意义。

14年以前保利的ROE略高，14年以后万科的ROE略高。这是因为16年保利进行了一次定向增发，ROE被摊薄了。再者，保利的经营效率相对于万科略差一点，这是保利ROE在16年以后大幅低于万科的另一个原因。其实万科的经营效率一直比保利高，只是08、09年那一轮万科踏错了周期，所以保利的ROE才会在14年以前略高于万科。

另外，刚提到了地产公司融资这个事，再扩展说一点。万科06、07年两次增发新股；保利06年上市，07、09、16年三次增发新股。这说明两家公司都非常狼性，也因为时代的红利，狼性公司的长期股东都获得了惊人的回报。其实上市公司能经常高股价融资，并且在不降低ROE的情况下还能把钱投出去，这对老股东是极其有利的，但前提条件就是行业发展空间要大。并且，在行业发展空间大的时候，市场也会给相关公司较高估值。目前看地产行业空间大不如从前，而且政策上A股也对地产公司的融资全部叫停，所以说现在投地产股肯定不会像以前那样赚钱了。

二、土地储备：保利略强

上面图表是万科历年销售、拿地及土地储备情况。万科的财报非常实事求是，披露得很详细。从上面图表可以看出，万科和其它主流房企一样，基本上都是会保证两到三年的土储。但从16年以后，万科就面临着土储不足的问题。万科目前的土储，按当前的销售速度算，一年多就没货了。

很多人评价万科目前的净负债率低、现金储备足，是一种财务状况好的表现。但在行业不发生系统性风险的前提下，其实这并不是利好。万科在16年以后，现金暴增，但资产负债率并没有降低，这很明显是想拿地、又拿不到地的表现。如果未来万科不能及时补货，销售增长就无从谈起。销售不增长，就必然会导致ROE的下降。所以想买万科的朋友，要持续关注万科的拿地及土储情况。

上面图表是保利的历年销售、拿地及土地储备情况。保利就是典型的大央企，财报报喜不报忧。从16年以后拿地权益比就不再披露了，应该是和万科、金地等主流房企一样，权益比在降低。个人猜测保利的土储权益比应该跟万科差不多，在60%多一点。

从上面图表还能看出，保利属于粗狂式经营，一路狂奔，疯狂拿地。受益于过去行业发展空间大，房价一直涨，所以保利的这种粗矿式经营反而取得了很好的收益。然而18年董事长宋广菊提出要学习碧桂园的高周转，我们可以发现保利在18年以后确实在有意控制土储。当前土储就是两到三年的量，非常合理。

三、综合比较：

个人认为，万科的运营能力更强，但目前土储是个问题。预计万科的ROE会在高位继续保持两年，然后可能会大幅下降（取决于未来的拿地情况）。保利的运营虽然比较粗矿，但重视规模，仗着融资成本低，利润也是很好的。预计保利的ROE这两年会略提高到近20%，然后再小幅下降。

如果把前几天提到的金地也算到一起，我觉得保利略微比金地好一点，但优势不大。最好的肯定是万科，但要重点关注土储问题。

四、历史估值：

万科的PB通常在1.7是底，但14年跌破过1；

保利的PB通常在1.2是底，但14年也跌破过1。

万科股价最近两年基本没涨，原因就是之前被宝能的姚老板炒太高了。

五、目前行业竞争极其激烈：

万科、保利、金地应该是未来最具竞争力的一类房企，原因就是融资成本低，且管理层较敬业。但我们会发现，在16年以后三家房企土储的权益比不约而同地在降低，原因就是拿地越来越难了。现在都知道一二线城市的地好，各家都盯着。为了避免把地价竞拍得太高，通常是联合拿地，所以权益比就降低了。不过保利、金地仅仅是土储的权益比降低了，万科现在更难，土储根本就不够。从以上这两个现象，我们可以发现，现在地产行业的竞争其实是非常激烈的。

所以我们可以得出一个判断，就是融资成本低的大房企拿地都很困难，那对于融资成本高的中小房企呢？恐怕未来拿地连账都算不过来了吧。

万科是国有企业吗？

别听一些不懂装懂的人胡扯华润是香港的没错但它是央企就像移动通讯集团为了进去国际资本市场资产重组成立中国移动香港集团公司在香港和纽约上市。总之华润就和这些公司一样的性质是央企联通公司保利集团中石化中石油等公司都是央企。